Tipps für Vermieterinnen und Vermieter
Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln Sie nach folgendem Berechnungsschema:
| Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung |
| - Werbungskosten |
| = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung |
Bitte beachten Sie, insbesondere die erstmalige Erklärung von Vermietungs- und Verpachtungseinkünften bedarf besonderer Sorgfalt. Einige steuerliche Besonderheiten und nicht zuletzt die Berechnung der Gebäudeabschreibung sind häufig sehr komplex. Hilfe bei der Berechnung Ihrer Einkünfte und bei der Erstellung Ihrer Steuererklärung erhalten Sie bei Angehörigen der steuerberatenden Berufe.
Zu den üblichen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören:
- die vereinnahmte Kaltmiete,
- die vereinnahmten Umlagen (z. B. Heizungsgeld, Wasser, Strom für Flur- und Kellerbeleuchtung, Grundsteuer, Straßenreinigung),
- Einnahmen aus der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen.
Ausschnitt Seite eins der Anlage V - Beispielbogen von 2016
In der Anlage V erfassen Sie Ihre Einnahmen in den Zeilen 9 bis 20. Treffen einzelne Felder auf Sie nicht zu, tragen Sie hier nichts ein. Die Zeile 21 ist für die Summe Ihrer Einnahmen bestimmt.
Die Summe Ihrer Werbungskosten ermitteln Sie auf der zweiten Seite der Anlage V und übertragen diese in Zeile 22. Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören in die Zeile 23.
Vereinfacht ausgedrückt sind Werbungskosten alle Aufwendungen, die durch die Vermietung oder Verpachtung Ihrer Immobilie veranlasst sind.
Ausschnitt Seite zwei der Anlage V - Beispielbogen von 2016
In den Zeilen 33 bis 50 der Anlage V tragen Sie alle Ihre Werbungskosten in die dafür vorgesehenen Felder ein. Die Summe Ihrer Werbungskosten tragen Sie in Zeile 51 ein.
Nachfolgend stellen wir Ihnen einige typische Werbungskosten vor:
1. Absetzung für Abnutzung (AfA) - so ermitteln Sie Ihre Gebäudeabschreibung
Eine der bedeutendsten Positionen bei Ihren Werbungskosten ist die Absetzung für Abnutzung (AfA). Bemessungsgrundlage für die AfA sind die Gebäudeherstellungskosten bzw. die Gebäudeanschaffungskosten zuzüglich Herstellungs- oder Anschaffungsnebenkosten. Bitte beachten Sie, dass lediglich das Gebäude abschreibungsfähig ist. Der Grund- und Bodenanteil unterliegt keinem Wertverzehr und ist daher kein Bestandteil der AfA-Bemessungsgrundlage. Die AfA-Bemessungsgrundlage multiplizieren Sie mit dem entsprechenden AfA-Satz in Prozent - dieser ergibt sich aus § 7 Abs. 4 EStG - und ermitteln so den Abschreibungsbetrag.
Hinweise zur Berechnung der AfA-Bemessungsgrundlage sowie ein zusammenfassendes Beispiel zur AfA-Ermittlung entnehmen Sie bitte der beigefügten Anlage "So ermitteln Sie die AfA-Bemessungsgrundlage" auf der rechten Seite.
2. Schuldzinsen
Schuldzinsen, die Sie für die Finanzierung Ihres Vermietungsobjektes zahlen, können Sie als Werbungskosten erfassen. Auch Zinsen eines Darlehens zur Finanzierung von Renovierungs- oder Instandhaltungskosten des Objektes können Sie als Werbungskosten erfassen. Den Darlehensvertrag sollten Sie Ihrer Einkommensteuererklärung in Kopie beilegen.
In aller Regel erhalten Sie am Ende des Jahres von Ihrer Bank eine Bescheinigung über die von Ihnen gezahlten Schuldzinsen. Diesen Wert können Sie übernehmen.
Die Tilgungsleistungen gehören nicht zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Es handelt sich insoweit um Vorgänge auf Ihrer privaten Vermögensebene, die steuerlich unbeachtlich bleiben.
3. Geldbeschaffungskosten
Kosten, die im Zusammenhang mit Ihrer Kreditaufnahme für Ihr Vermietungsobjekt stehen, sind im Zeitpunkt ihrer Verausgabung als Werbungskosten abzugsfähig.
Beispiele:
- Gebühren für die Eintragung des Darlehens im Grundbuch (beim Amtsgericht zu bezahlen),
- Gebühren für die Eintragung der Grundschuld, die der Notar berechnet,
- Provisionskosten, die ggf. ein Finanzmakler berechnet,
- Kreditbearbeitungsgebühren der Banken,
- Wertermittlungsgebühren/Schätzgebühren (um den Wert des Grundstücks festzustellen),
- Disagio (bis zu 5 % werden berücksichtigt).
4. Grundsteuer und Grundbesitzabgaben
Gebühren für die Müllabfuhr, Straßenreinigung, Kanalgebühren und die Grundsteuer können Sie als Werbungskosten ansetzen.
5. Gebäudeversicherung
Als Werbungskosten abzugsfähig sind Aufwendungen für Ihre Versicherungen im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt.
Hierzu zählen z. B. Feuerversicherung, Sturmschadenversicherung, Gebäude- und Grundstückshaftpflichtversicherung.
6. Haus- und Grundbesitzverein
Ihre Beiträge an den Haus- und Grundbesitzverein sind als Werbungskosten abzugsfähig.
7. Erhaltungsaufwendungen
Im Laufe der Zeit fallen an Ihrem vermieteten Objekt Reparaturen an. Diese Instandhaltungsaufwendungen zählen zu Ihren Werbungskosten. Aufwendungen für die Erneuerung und Reparatur von bereits vorhandenen Bestandteilen Ihres Vermietungsobjektes sind als Werbungskosten abzugsfähig.
Beispiele für Erhaltungsaufwendungen:
- Austausch von Fenstern, z. B. Holz- gegen Aluminiumrahmen, Einfach- gegen Dreifachglas,
- Einbau einer Zentralheizung anstelle einer Einzelofenheizung,
- Anschluss einer Zentralheizung an eine Fernwärmeversorgung,
- Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten
- sowie die Eindeckung eines Daches (neu gegen alt).
Herstellungskosten zählen nicht zu den sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen
Herstellungskosten erhöhen die Abschreibungs-Bemessungsgrundlage Ihrer Immobilie. Diese Aufwendungen werden über mehrere Jahre über die Gebäude-AfA abgeschrieben. Herstellungsaufwand liegt vor, wenn Ihr Gebäude durch die Baumaßnahme wesentlich in seiner Substanz vermehrt (z. B. ein neuer Anbau), in seinem Wesen erheblich verändert oder über seinen bisherigen Zustand hinaus deutlich verbessert wird.
Vereinfachungsregel
Betragen Ihre Aufwendungen für die einzelne Baumaßnahme an dem bereits fertiggestellten Gebäude nicht mehr als 4.000 € (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) je Gebäude, können Sie Ihren Aufwand auf Antrag stets als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand behandeln - d. h. auch wenn es sich dem Grunde nach um Herstellungskosten handelt.
Besonderheit: Instandhaltungsrücklage
Beiträge zur Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind erst bei Verausgabung der Beiträge für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten abziehbar.
8. Sonstige Werbungskosten
Wassergeld, Heizkosten, Stromkosten für Heizung und Treppenhaus, Verwaltungskosten, Fahrtkosten zum Objekt, Gartenarbeiten, Reinigungsarbeiten, Schornsteinfeger, etc.