Grunderwerbsteuer: Was Sie beim Grundstück- oder Immobilienerwerb wissen sollten

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Gespeichert von Abteilung V am 12. August 2015
Bebautes Grundstück

Grunderwerbsteuer: Was Sie beim Grundstück- oder Immobilienerwerb wissen sollten

Der Grunderwerbsteuer unterliegen Kaufverträge und andere Rechtsgeschäfte, die zum Erwerb eines inländischen Grundstücks führen. Auf die häufigsten Fragen zum Thema Grunderwerbsteuer finden Sie hier Antworten: Ob und in welcher Höhe sind für Grundstücksübergänge Steuern zu zahlen? Von wem und in welcher Weise wird das Finanzamt über Grundstücksübergänge informiert? Und wozu benötigen Sie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung? Auf diese und andere Fragen soll Ihnen der folgende Text eine Antwort geben. Zudem wollen wir Ihnen dabei helfen, Hürden bei der Erfüllung steuerlicher Pflichten abzubauen.

Welche Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nach § 1 Grunderwerbsteuergesetzt (GrEStG) unter anderem folgende Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen:

  • Kaufverträge/Tauschverträge über unbebaute oder bebaute Grundstücke,
  • Grundstücksschenkungen,
  • Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren,
  • sonstige Rechtsvorgänge, die sich auf die Übertragung eines Grundstücks beziehen.

Auf gesellschaftsrechtliche Vorgänge gehen wir nicht weiter ein.

Was gilt als Grundstück im Sinne des Grunderwerbsteuergesetz?

Eine Definition des Grundstücksbegriffs ergibt sich aus § 2 GrEStG. Demnach handelt es sich in den nachfolgenden Fällen um Grundstücke:

  • Grundstücke im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuch,
  • Bruchteilseigentum an Grundstücken,
  • Grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurechte) sowie
  • Wohnungs- und Teileigentum (Eigentumswohnungen).

Nicht zu den Grundstücken gehören:

  • Betriebsvorrichtungen,
  • Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins bei Erwerb eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks,
  • Inventar, Zubehör und
  • die Instandhaltungsrücklage.
Welche Steuerbefreiungen können Sie in Anspruch nehmen?

Von der Grunderwerbsteuer sind nach § 3 GrEStG folgende Vorgänge befreit:

  • Grundstückserwerbe mit einer Bemessungsgrundlage bis zu 2.500 €. Wird dieser Betrag überschritten, ist der volle Betrag steuerpflichtig.
  • Grundstückserwerbe von Todes wegen und
  • Grundstücksschenkungen unter Lebenden, soweit diese unentgeltlich erfolgen. Sofern eine Gegenleistung vereinbart wird (z. B. Nießbrauch, Rente, Wohnrecht) unterliegt diese der Grunderwerbsteuer.
  • Grundstückserwerbe durch Miterben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung,
  • Grundstückserwerbe unter Ehegatten bzw. Lebenspartnern i. S .d. Lebenspartnerschaftsgesetztes (LPartG),
  • Grundstückserwerbe zum Zwecke der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung,
  • Grundstückserwerbe durch frühere Lebenspartner i. S. d. LPartG des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Aufhebung der Lebenspartnerschaft sowie
  • Grundstückserwerbe unter Verwandten in gerader Linie (z. B. Eltern – Kind)
Was gehört zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?

Bei einem Kauf gehören nach § 9 GrEStG u. a. zur Bemessungsgrundlage:

  • der Kaufpreis laut notariellem Vertag,
  • die übernommenen Verbindlichkeiten (z. B. Hypotheken in valutierter Höhe, Rentenschuld),
  • die dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen (Nießbrauchsrecht, Wohnungsrecht),
  • die auf die Laufzeit kapitalisierten Erbbauzinsen bei Erwerb eines Erbbaurechts sowie
  • die Gebäudeerrichtungskosten, sofern Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück im bebauten (noch zu bebauendem) Zustand ist (sog. einheitliches Vertragswerk).

 

Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören bei einem Kauf u. a.:

  • die auf den Erwerb entfallende Grunderwerbsteuer,
  • die Notariatskosten und
  • der auf den vereinbarten Kaufpreis entfallende Wert des mit erworbenen Inventars. Wird Inventar miterworben, sollte hierzu im Vertrag ein Hinweis mit Bezeichnung der Gegenstände und ihnen zuzuordnenden Wertangaben aufgenommen werden.
  • der Ausgleich für eine übernommene Instandhaltungsrücklage. Wird die Instandhaltungsrücklage übernommen, sollte diese wertmäßig im Kaufvertrag zu genannt werden.

Soll ein Teil der Bemessungsgrundlage nur dann entstehen, wenn eine bestimmte aufschiebende Bedingung eintritt, so wird dieser Teil erst bei Eintritt der Bedingung im Rahmen eines eigenständigen Steuerbescheids erfasst bzw. besteuert.

Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Bei einem Kauf schulden nach § 13 Nr.1 GrEStG die Vertragsbeteiligten (Erwerber und Veräußerer) als Gesamtschuldner die Grunderwerbsteuer grundsätzlich gemeinsam.

Das Finanzamt wird die Grunderwerbsteuer jedoch zunächst von demjenigen im Rahmen eines Steuerbescheids einfordern, der sich im Vertrag zur Übernahme der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat. Wird hierzu im Vertrag keine Aussage getroffen, wendet sich das Finanzamt in der Regel zunächst an den Erwerber.

Erst wenn bei diesem die Grunderwerbsteuer nicht realisiert werden kann, wird es den anderen Vertragspartner, also den Verkäufer, in Anspruch nehmen.

Treten Eheleute zusammen als Erwerber auf, sind diese grundsätzlich nicht als Gesamtschuldner anzusehen. Jeder der Ehegatten schuldet die auf seinen Erwerbsanteil entfallende Grunderwerbsteuer und erhält demnach auch einen eigenen Steuerbescheid.

Wie erfährt Ihr Finanzamt von einem Grundstücksgeschäft?

Ohne Notar können Sie in Deutschland grundsätzlich kein Grundstück, kein Haus, keine Wohnung erwerben bzw. übertragen. Die Notare sind verpflichtet, nach Beurkundung des entsprechenden Vertrags, das für die Grunderwerbsteuer zuständige Finanzamt zu informieren. Die Finanzämter erhalten auch jeweils eine Abschrift des Kaufvertrags.

Darüber hinaus besteht grundsätzlich keine eigene Anzeigepflicht des Steuerschuldners. Sollten Sie neben dem Kaufvertrag noch Vereinbarungen bezüglich des Grundstücks treffen, sind diese nach § 19 GrEStG von Ihnen dem Finanzamt anzuzeigen.

 

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuersätze unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland.
Die Grunderwerbsteuer beträgt im Land Nordrhein-Westfalen 6,5 % der Bemessungsgrundlage.
Das gilt für alle Verträge, die ab dem 1. Januar 2015 beurkundet worden sind.

Wann entsteht die Grunderwerbsteuer?

Bei einem Kauf entsteht die Grunderwerbsteuer in der Regel mit rechtswirksamem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts, d. h. der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.

Der abweichende Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks, der Kaufpreiszahlung und der Grundbucheintragung hat keinen Einfluss auf die Entstehung der Steuer, d. h. sie erfolgt völlig unabhängig hiervon.

Beachten Sie diese Ausnahmen:

  • Wenn der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung im Sinne des § 14 GrEStG steht, die nicht vom Willen eines Einzelnen abhängig ist (z. B. die Wirksamkeit des ganzen Erwerbsvorgangs wird davon abhängig gemacht, dass für das betreffende Grundstück eine Baugenehmigung erteilt wird), entsteht die Steuer erst mit Eintritt der Bedingung.
  • Wenn der Vertrag einer Genehmigung bedarf, die nicht die Willenserklärung eines Vertragsteils berührt (z. B. bei Erwerb durch Minderjährige, vollmachtlose Vertretung), entsteht die Steuer mit dem Tag der (gerichtlichen) Genehmigung.
  • Bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts ist das Datum der Ausübung des Vorkaufsrechts maßgebend.
Wann ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?

Die Grunderwerbsteuer wird mittels eines Steuerbescheids festgesetzt. Sie ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zur Zahlung fällig.

Kalkulieren Sie die Grunderwerbsteuer bei einer etwaigen Finanzierung mit ein. Eine Stundung der Grunderwerbsteuer beim Finanzamt kann grundsätzlich nicht gewährt werden.

Unsere Bitte:

Erwerben Sie als Ehegatten gemeinsam ein Grundstück/eine Immobilie, erhalten Sie zwei Steuerbescheide mit unterschiedlichen Steuernummern. Sofern Sie die Grunderwerbsteuer gemeinsam überweisen, geben Sie bitte im Verwendungstext beide Steuernummern an, da ansonsten eine Zuordnung nicht ohne Weiteres möglich ist und insofern Verzögerungen bei der Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung (s. u.) eintreten könnten.

Unproblematischer wäre es, wenn Sie für jeden Steuerbescheid eine getrennte Überweisung unter Hinweis auf die jeweilige Steuernummer durchführen würden.

Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung und wofür benötige ich sie?

Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung teilt das Finanzamt mit, dass keine steuerlichen Bedenken gegen eine Eintragung in das Grundbuch bestehen.
Sie wird von dem Finanzamt ausgestellt, das den Steuerbescheid erlassen hat. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird nach Zahlungseingang der Grunderwerbsteuer beim Finanzamt unaufgefordert dem beurkundenden Notar zur Vorlage beim Grundbuchamt übersandt.

Der Grundstückskäufer wird erst mit der Eintragung in das Grundbuch bürgerlich-rechtlicher Eigentümer des Grundstücks. Diese Eintragung darf aber erst erfolgen, wenn dem Grundbuchamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorgelegt wird (vgl. § 22 GrEStG).

Ein zusammenfassendes Beispiel zu den vorgenannten Fragen

Welcher Steuersatz für die Berechnung der Grunderwerbsteuer anzuwenden ist, richtet sich nach der Lage des Grundstücks. Die Zuordnung des Grundstücks zum jeweiligen Bundesland ist dabei maßgebend. Ihr Betriebssitz ist dabei ebenso wenig von Bedeutung, wie der Wohnort der Verkäufer bzw. Erwerber.

Beispiel

Sie wohnen in Hamburg und möchten eine Eigentumswohnung in Düsseldorf (NRW) erwerben. Mit dem Eigentümer einigen Sie sich darauf, dass Sie die Wohnung ab 1. Juli 2016 nutzen dürfen. Der Kaufpreis beträgt 250.000 €. Hiervon möchte er eine Anzahlung am 1. Oktober 2015 in Höhe von 25.000 € erhalten. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag am 10. September 2015.
 

So ermittelt das Finanzamt die von Ihnen zu zahlende Grunderwerbsteuer

Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem der Notar Ihren Kaufvertrag beurkundet. Dies ist der 10. September 2015. Es gilt der Steuersatz des Landes NRW von 6,5 % , da die Belegenheit des Grundstücks in Düsseldorf maßgebend ist. In diesem Fall ist das Finanzamt Düsseldorf-Süd ist für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer zuständig. Da der Kaufpreis 250.000 € beträgt, fällt eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 16.250 € (250.000 € x 6,5 %) bereits im Jahr 2015 an. Die spätere Nutzungsüberlassung ist für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer unbeachtlich. Hierüber erhalten Sie einen Grunderwerbsteuerbescheid.

Hinweis:

Beachten Sie, dass bei Grundstückskaufverträgen Grunderwerbsteuer anfällt. Sofern Sie den Kaufpreis finanzieren, rechnen Sie die 6,5 % zur Gesamtfinanzierung hinzu. Daneben fallen noch weitere Kosten z. B. für den Notar und die Eintragungen der Eigentumsänderung beim Amtsgericht an.

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