Fragen & Antworten zur Grundsteuerreform

Sie sind Eigentümerin bzw. Eigentümer eines Grundstücks? In diesem FAQ finden Sie Informationen und Hinweise zur Grundsteuerreform.

Wenn Sie am 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung sind, müssen Sie eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Feststellungserklärung) abgeben.

Für jedes Grundstück, für das bisher noch keine Feststellungserklärung abgegeben wurde, ist die Erklärung bis zum 31. Oktober 2022 bei dem zuständigen Finanzamt einzureichen.

Dazu gehören beispielsweise:

    • unbebaute Grundstücke
    • Wohngrundstücke (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen)
    • Nichtwohngrundstücke (gemischt genutzte Grundstücke, Geschäftsgrundstücke, Teileigentum)

Hinweis:

Die Feststellungserklärung ist auch bei einem Eigentumswechsel von der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer abzugeben, der bzw. dem das Grundstück am 1. Januar 2022 zuzurechnen ist.

In Erbbaurechtsfällen muss nur die Erbbauberechtigte bzw. der Erbbauberechtigte eine Erklärung abgeben.
 
Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden muss nur die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grund und Bodens eine Feststellungserklärung abgeben.

 

Das zuständige Finanzamt richtet sich grundsätzlich nach der Lage Ihres Grundbesitzes und nicht nach Ihrem eventuell abweichenden Wohnsitz.

Liegt Ihr Grundbesitz nicht in Nordrhein-Westfalen, finden Sie hier alle Regelungen der Länder im Überblick.

Die Feststellungserklärung müssen Sie bis zum 31. Oktober 2022 im Grundsatz digital bei dem zuständigen Finanzamt einreichen. Dies ist über das Online-Finanzamt ELSTER (www.elster.de) möglich. Hierfür benötigen Sie ein Benutzerkonto. Sollten Sie bereits ein Benutzerkonto haben, welches Sie z. B. für Ihre Einkommensteuererklärung nutzen, können Sie dieses auch für die Grundsteuer verwenden.

Sofern Sie noch kein entsprechendes Benutzerkonto besitzen, können Sie dieses unter www.elster.de beantragen.

Die Feststellungserklärung kann auch über den Zugang von nahen Angehörigen abgegeben werden.

Eine digitale Abgabe kann auch über andere Software-Anbieter erfolgen, wenn diese es anbieten.

Die Einreichung von Belegen ist grundsätzlich nicht vorgesehen.

Hier geht's zur ausführlichen ELSTER-Klickanleitung. 

Als Eigentümerin bzw. Eigentümer eines Wohngrundstückens haben Sie ein individuelles Informationsschreiben ihres lokalen Finanzamts mit Informationen und Daten erhalten, die der Finanzverwaltung verfügbar sind und die Sie bei der Erstellung der Feststellungserklärung unterstützen. Die Daten können Sie nach Prüfung auf Vollständigkeit und Richtigkeit in die Feststellungserklärung übertragen. 

Dazu gehören u.a.:

  • Aktenzeichen

  • Lage des Grundstücks: Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort

  • Gemarkung(en) und Flurstück(e)

  • Grundstücksfläche

  • Bodenrichtwert

Weiterhin sind folgende Daten anzugeben:

  • Art des Grundstücks (z. B. unbebautes Grundstück oder Einfamilienhaus)

  • Baujahr (nur nach 1949)

  • Anzahl der Wohnungen und Wohnfläche

  • Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze (falls vorhanden)

Diese Daten finden Sie z.B. im Kaufvertrag oder in den Bauunterlagen.

Mit der Check-Liste für Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohngrundstücken unterstützen wir Sie bei der Zusammenstellung der Daten, die Sie für Ihre Feststellungserklärung benötigen.

Erklär-Videos zum Ausfüllen der Grundsteuer-Formulare in ELSTER finden Sie hier

Als Eigentümerin bzw. Eigentümer eines Wohngrundstücks haben Sie ein individuelles Informationsschreiben von der Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen mit Informationen und Daten erhalten, die Sie bei der Erstellung der Feststellungserklärung unterstützen. In diesem Schreiben finden Sie bereits die überwiegenden Daten für Ihre Feststellungserklärung. Die Daten können Sie nach Prüfung auf Vollständigkeit und Richtigkeit in die Feststellungserklärung übertragen. Zur Prüfung auf Vollständigkeit und Richtigkeit nutzen Sie das Grundsteuerportal.

Darüber hinaus ist die Art des Grundstücks anzugeben (z.B. unbebautes Grundstück oder Einfamilienhaus).

Wurde das Gebäude auf Ihrem Grundstück nach 1949 gebaut, müssen Sie auch das Baujahr angeben. Dies finden Sie z.B. im Kaufvertrag oder in den Bauunterlagen des Gebäudes.

Zuletzt müssen Sie die Anzahl der Wohnungen und die Wohnfläche sowie, falls vorhanden, die Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze angeben. Auch diese finden Sie z.B. im Kaufvertrag oder in den Bauunterlagen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Grundsteuer-Hotline Ihres Finanzamts zur Verfügung und auf dieser Internetseite finden Sie weitere Informationen. Die Grundsteuer-Hotline finden Sie auf der Internetseite Ihres Finanzamts.

Wer das persönliche Informationsschreiben verlegt hat, kann im Grundsteuerportal (Geodatenportal) die Daten zu dem jeweiligen Grundstück abfragen. Im Grundsteuerportal kann nach Eingabe der Adresse für jedes Flurstück ein Sachdatenauszug für die Grundsteuer A und B abgerufen werden. Der Sachdatenauszug stellt viele hilfreiche Angaben für das Ausfüllen der Feststellungserklärung zur Verfügung (zum Beispiel Angaben zum Flurstück, Bodenrichtwerte, Angaben zum Grundbuchkennzeichen, Ertragsmesszahlen). 

Als Eigentümerin bzw. Eigentümer eines Wohngrundstücks oder Betriebs der Land- und Forstwirtschaft finden Sie das Aktenzeichen in dem individuellen Informationsschreiben Ihres Finanzamts.

Das Aktenzeichen finden Sie außerdem in den Abgabenbescheiden bzw. Grundsteuerbescheiden der Kommune (bisher auch „Einheitswert-Aktenzeichen“ oder „EW-Az.“ genannt) und im Einheitswertbescheid des Finanzamts.

In unseren Check-Listen für Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohngrundstücken und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft finden Sie eine Liste der Daten, die Sie für Ihre Feststellungserklärung benötigen, sowie Hinweise, wo diese zu finden sind.

 

Die Informationsschreiben wurden aus technischen Gründen immer an die oder den zuerst in den Daten des Finanzamts gespeicherten Eigentümer/-in versandt. Die Informationsschreiben wurden - auch mit Blick auf ein möglichst ressourcenschonendes Vorgehen - nicht an jede einzelne Eigentümerin und jeden einzelnen Eigentümer verschickt. Aus diesem Grund informieren Sie bitte auch die weiteren Miteigentümerinnen und Miteigentümer über das Schreiben. 

Bei der Festlegungserklärung können Sie u. a. zwischen folgenden Grundstücksarten wählen:

Unbebautes Grundstück

Unbebautes Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Ein Gebäude ist benutzbar, wenn es bezugsfertig ist. Eine Bauabnahme ist nicht notwendig.
Grundstücke mit zerstörten oder dem Verfall preisgegebenen Gebäuden gelten als unbebaut. 

Wohngrundstück

Wohngrundstücke sind bebaute Grundstücke, die mindestens eine Wohnung enthalten. Eine Wohnung besteht aus der Zusammenfassung von mehreren Räumen, die eine abgeschlossene Wohneinheit bilden. Die Wohnung muss einen eigenen Zugang besitzen und von anderen Wohnungen baulich getrennt sein. Die Wohnung muss alle Nebenräume enthalten, welche für die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen (Küche, Bad oder Dusche, Toilette).

Einfamilienhaus

Einfamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. 

Zweifamilienhaus

Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. 

Mietwohngrundstück

Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind. Das gilt auch, wenn sich die Wohnungen einer wirtschaftlichen Einheit in unterschiedlichen Gebäuden befinden (z. B. Mehrfamilienhäuser).

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung mit dem dazugehörenden Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (z. B. Eigentumswohnungen).

 

Zu einer Grundstückfläche muss auch der Anteil (Zähler und Nenner) genannt werden, zu dem diese zur wirtschaftlichen Einheit gehört. Normalerweise ist das ein-eintel.

Bei Eigentumswohnungen beispielsweise, sind echte Bruchteile anzugeben. Bei der Frage zur Fläche zum Bodenrichtwert darf nur der sich ergebende Flächenanteil eingetragen werden.

Beispiel:

Die Grundstücksfläche beträgt 1000 qm, der Anteil 1/10. Beim Bodenrichtwert darf nur eine Fläche von 1000 x 1/10 = 100 qm eingetragen werden.

Eine ausführliche ELSTER-Klickanleitung finden Sie hier.

In der Feststellungserklärung geben Sie die Gesamtzahl der Garagen- und Tiefgaragenstellplätze ein, falls diese auf Ihrem Grundstück vorhanden sind. Stellplätze im Freien oder ein Carport brauchen Sie nicht einzutragen.

Bei Wohnungs- und Teileigentum (Eigentumswohnung) tragen Sie nur die Stellplätze ein, die zu diesem Eigentum gehören. Dabei gehört der Stellplatz auch dann noch zu diesem Eigentum, wenn für ihn ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wurde. Es kommt auch nicht darauf an, ob sich eine Garage auf dem Grundstück der Eigentumswohnungsanlage oder auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befindet.

Eine ausführliche ELSTER-Klickanleitung finden Sie hier.
 

Mit dem individuellen Informationsschreiben Ihres Finanzamts haben Sie eine Anlage mit den Daten zu Ihrem Grundstück erhalten. Die jeweiligen Daten (z.B. Gemarkung und Flurstück) sind in einer Tabelle aufgelistet. Wenn zu Ihrem Grundstück mehrere Flurstücke gehören, werden diese entsprechend getrennt voneinander aufgelistet.  
Die Angaben können Sie nach Prüfung auf Vollständigkeit und Richtigkeit direkt in Ihrer Feststellungserklärung eintragen. Die Daten zu Ihrem Grundstück mit den dazugehörigen Flurstücken können Sie in einer Erklärung angeben. Zur Prüfung der Daten nutzen Sie das Grundsteuerportal (Geodatenportal).

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit vergleichbarer Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets. Er wird von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und dient der Bestimmung des Werts von Grundstücken. 

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Nordrhein-Westfalen finden Sie über das Grundsteuerportal (Abfragemaske „Grundsteuer B“) und können ihn von dort direkt in Ihre Feststellungserklärung übertragen.

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Nordrhein-Westfalen finden Sie im Sachdatenauszug im Grundsteuerportal (Geodatenportal)

Enthält der Sachdatenauszug zu Ihrem Grundstück mehrere Bodenrichtwerte, tragen Sie den Bodenrichtwert in der Feststellungserklärung ein, dessen Art der Nutzung Ihres Grundstücks entspricht.

Beispiel: 
Für eine Bodenrichtwertzone liegen zwei unterschiedliche Bodenrichtwerte für „Wohnen“ – einmal für „ein-/zweigeschossig“, einmal für „mehrgeschossig“ – vor. 

Für ein zweigeschossiges Einfamilienhaus (Erdgeschoss und 1. Obergeschoss) ist der Bodenrichtwert für „Wohnen, ein-/zweigeschossig“ zugrunde zu legen.

Hinweis:

Als Geschosse werden alle oberirdischen Geschosse mit Ausnahme von nicht ausbaufähigen Dachgeschossen berücksichtigt. Geschosse gelten in Abgrenzung zu Kellergeschossen als oberirdische Geschosse, soweit ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 Meter über die Geländeoberfläche hinausragen (vgl. § 16 ImmoWertV 2021).

In der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts können auf der Anlage Grundstück (GW-2) in den Zeilen 4 und 5 lediglich zwei Bodenrichtwerte zuzüglich der zugehörigen Grundstücksfläche in Quadratmetern erklärt werden. Sind mehr als zwei Bodenrichtwerte zu erklären, müssen Sie eine Berechnung vornehmen. Die Eintragung kann wie folgt vorgenommen werden:

  • Bei der ersten Eintragung in Zeile 4 der Anlage Grundstück (GW-2) sind keine Besonderheiten zu beachten. Das heißt, es wird der Bodenrichtwert nebst zugehöriger Grundstücksfläche für die erste Teilfläche erfasst.

   Beispiel:    Für eine Grundstücksfläche von 20 m2 („Teilfläche 1“) soll ein Bodenrichtwert von 310,00 €/m2 („Bodenrichtwert 1“) erklärt werden.

   Die erste Eintragung in der Anlage Grundstück (GW-2) Zeile 4 sieht wie folgt aus:

   

 

  • Für die zweite Eintragung in Zeile 5 der Anlage Grundstück (GW-2) ist ein nach Flächenanteilen gewichteter Bodenrichtwert zu berechnen.

   Beispiel:    Für eine Grundstücksfläche von 100 m2 („Teilfläche 2“) soll ein Bodenrichtwert von 395,00 €/m2 („Bodenrichtwert 2“) erklärt werden.

   Und für eine Grundstücksfläche von 35 m2 („Teilfläche 3“) soll ein Bodenrichtwert von 240,00 €/m2 („Bodenrichtwert 3“) erklärt werden.

   Die Berechnung ist – in einem wie hier vorliegenden Falle mit insgesamt drei zu erklärenden Bodenrichtwerten – nach folgendem Muster vorzunehmen:

      

   Im vorliegenden Beispiel ergibt sich der Bodenrichtwert für die zweite und dritte Teilfläche wie folgt:

    

  Die zweite Eintragung in der Anlage Grundstück (GW-2) Zeile 5 sieht wie folgt aus:

  

Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Wohnfläche finden Sie z.B. in den Bauunterlagen, dem Kaufvertrag oder in den Unterlagen zur Gebäudeversicherung. Wenn Ihnen die Wohnfläche bekannt und diese auch aktuell ist, geben Sie diese in der Erklärung an. Die Wohnfläche berechnet sich regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. S. 2346).

Ist Ihnen bei einem vor 2004 errichteten Gebäude nur die nach der II. Berechnungsverordnung ermittelte Wohnfläche bekannt und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, können Sie auch diese ansetzen.

Besondere Merkmale eines einzelnen Grundstücks müssen Sie bei in der Feststellungserklärung nicht zusätzlich angeben.

Besondere Merkmale sind zum Beispiel:

  • Ecklage,
  • Zuschnitt,
  • Vorder- und Hinterland,
  • Oberflächenbeschaffenheit,
  • Beschaffenheit des Baugrundes,
  • Lärm-, Staub-, Geruchsbelästigungen,
  • Altlasten sowie
  • Außenanlagen

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes müssen Sie bis zum 31. Oktober 2022 bei dem zuständigen Finanzamt abgeben.

Ihre Erklärung wird schnellstmöglich bearbeitet.
In Nordrhein-Westfalen werden über 6,5 Millionen wirtschaftliche Einheiten neu bewertet. Steuererklärungen werden entsprechend des Eingangs im Finanzamt bearbeitet. Sobald Ihre Erklärung bearbeitet wurde, erhalten Sie eine Nachricht beziehungsweise Ihre Bescheide.

Mit den von Ihnen übermittelten Daten stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert Ihres Grundstücks und den Grundsteuermessbetrag fest. Sie erhalten daraufhin den Grundsteuerwertbescheid sowie den Grundsteuermessbescheid. Aufgrund dieser Bescheide müssen Sie noch keine Zahlung leisten. 
Weitere Informationen dazu finden Sie unter: Was passiert nach der Abgabe der Grundsteuererklärung? 

Nein. Die Einheitswertbescheide benötigen Sie für die Erstellung der Feststellungserklärung nicht. Die Einheitswerte nach den Wertverhältnisse auf den 1. Januar 1964 stellen heute keine zeitgemäße Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer dar.

Nein. Als Eigentümerin bzw. Eigentümer eines Wohngrundstücks haben Sie ein individuelles Informationsschreiben von der Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen mit Daten erhalten, die der Finanzverwaltung vorliegen und die für die Erstellung der Feststellungserklärung hilfreich sind.

Darüber hinaus steht Ihnen eine Hotline bei Ihrem Finanzamt zur Verfügung und auf dieser Webseite finden Sie weitere Informationen.

Besitzen Sie als im Ausland ansässige Person Grundstücke, oder sind Sie Miteigentümer an Grundbesitz in Nordrhein-Westfalen, dann müssen auch Sie eine Feststellungserklärung bei dem zuständigen Finanzamt abgeben, in dessen Bereich das Grundstück liegt. Die Erklärung ist grundsätzlich digital abzugeben. Dies ist über ELSTER möglich.

Sofern Sie keine inländische Steuer-Identifikationsnummer oder Steuernummer besitzen, können Sie zunächst beim Finanzamt Neubrandenburg eine Steuernummer für ELSTER beantragen. Den Antrag finden Sie hier.

Vom Finanzamt Neubrandenburg wird Ihnen per Brief Ihre Steuernummer mitgeteilt. Registrieren Sie sich mit dieser Steuernummer als „Organisation“ bei Mein ELSTER.

Bitte beachten Sie, dass sich das Finanzamt Neubrandenburg im Land Mecklenburg-Vorpommern befindet. Daher ist bei der Registrierung in Mein ELSTER als Land „Mecklenburg-Vorpommern“ auszuwählen. Mit dem - durch die erhaltende Steuernummer erzeugten - ELSTER-Zertifikat können Sie dann Ihre Feststellungserklärung an das zuständige Belegenheitsfinanzamt übermitteln.

Bei der Übermittlung der Erklärung mit ELSTER achten Sie darauf, dass Sie für Ihr in Nordrhein-Westfalen belegenes Grundstück das Formular "Grundsteuer für andere Bundesländer" auswählen und als Land „Nordrhein-Westfalen“ auswählen.

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes erfolgt zum sogenannten Hauptfeststellungszeitpunkt. Das ist der 1. Januar 2022.
 

Was bedeutet Hauptfeststellungszeitpunkt?
 
Zum Hauptfeststellungszeitpunkt bewertet das Finanzamt Ihr Grundstück. Dabei werden die Wertverhältnisse und die tatsächlichen Verhältnisse zugrunde gelegt, die am 1. Januar 2022 bei Ihrem Grundstück vorliegen.
 
Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, so dass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgt.

Grundsteuerzahlungen nach neuem Recht sind ab dem 1. Januar 2025 zu leisten.

Die Grundsteuer wird wie bisher auch in drei Schritten festgesetzt:

 Grundsteuerwert   x   Steuermesszahl   x   Hebesatz

 
1. Ermittlung des Grundsteuerwerts: Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes 
Mit den von Ihnen im Rahmen der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts in 2022 übermittelten Daten berechnet Ihr Finanzamt den Grundsteuerwert Ihres Grundbesitzes. Als Ergebnis erhalten Sie einen Grundsteuerwertbescheid.
 
Aufgrund dieses Bescheides müssen Sie keine Zahlungen leisten. Er dient lediglich als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte.
 
2. Anwendung der Steuermesszahl: Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes 
Parallel zum Grundsteuerwertbescheid erhalten Sie einen Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags. Der Grundsteuermessbetrag ermittelt sich durch Multiplikation des zuvor festgestellten Grundsteuerwerts mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl.
 
Diesen Bescheid erhält die Gemeinde auf elektronischem Weg.
 
Auch aufgrund dieses Bescheides müssen Sie keine Zahlungen leisten. Mit diesem Bescheid als Grundlage nimmt die Gemeinde, in welcher Ihr Grundbesitz liegt, die Festsetzung der Grundsteuer vor.

3. Anwendung des Hebesatzes: Grundsteuerbescheid der Gemeinde
 
Im letzten Schritt wird der zuvor festgestellte Grundsteuermessbetrag mit dem sogenannten Hebesatz der Gemeinde multipliziert, um die Grundsteuer zu ermitteln. Bei der Reform wird eine Aufkommensneutralität angestrebt. Das bedeutet, das Grundsteueraufkommen der Kommune soll aufgrund der Reform nicht erhöht werden. Dennoch sind zur Beseitigung des verfassungswidrigen Zustands Belastungsverschiebungen im Einzelfall nicht ausgeschlossen.
 
Zum Abschluss des Verfahrens erhalten Sie einen Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Aus diesem Bescheid ergibt sich die Zahlungsaufforderung ab dem 1. Januar 2025.
 
Die erzielten Einnahmen aus der Grundsteuer fließen ausschließlich den Gemeinden zu.